北京辦公室裝修專家偉錦行裝飾為您講解何為5A級(jí)寫字樓辦公室！
5A是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。過去也有3A級(jí)寫字樓的說法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動(dòng)化）中。近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。如果用“5A”評(píng)價(jià)寫字樓的品質(zhì)等級(jí)的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場(chǎng)上有人打出“超5A級(jí)”寫字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說法。
甲級(jí)寫字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國(guó)家在這方面并沒有成文的規(guī)定。什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級(jí)寫字樓？在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里也無法找到這個(gè)名詞。仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以港臺(tái)商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)。從一般意義上講，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國(guó)際化；24小時(shí)寫字樓；人性化；空間的舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，政府出臺(tái)了一系列政策法規(guī)以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作，如：明確規(guī)定商用物業(yè)的概念，這在很大程度上是對(duì)于購(gòu)房者的保護(hù)，但對(duì)于部分商家混淆產(chǎn)品概念以擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的做法，卻不大可能做出硬性規(guī)定。因此，對(duì)于購(gòu)房者來說，明確了項(xiàng)目所宣揚(yáng)的產(chǎn)品概念就會(huì)在一定程度上減少被欺詐的可能，至少不會(huì)被賣家的貓兒膩弄得一頭霧水。
既然甲級(jí)寫字樓是寫字樓領(lǐng)域的最高品質(zhì)的稱謂，那么在影響寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的各因素中因該滿足一定的要求，在這里我們憑借多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，從市場(chǎng)需求的角度出發(fā)，對(duì)影響寫字樓品質(zhì)的因素進(jìn)行總結(jié)，并提出一定的市場(chǎng)依據(jù)供大家參考。具體如下：
一、區(qū)位交通
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)首要考慮的要素就是地段，寫字樓作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，區(qū)位地段顯得尤為重要，企業(yè)選擇辦公物業(yè)首先選擇的也是區(qū)位地段，寫字樓的價(jià)值判斷并不完全取決于寫字樓產(chǎn)品本身，實(shí)際上來說，寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值。所以，作為甲級(jí)寫字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是位置十分優(yōu)越，一般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛一定是其寫字樓價(jià)值的重要支撐。
二、規(guī)模與規(guī)格
評(píng)價(jià)寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項(xiàng)目本身，它與周邊環(huán)境是一個(gè)分不開的整體，所以這里所說的規(guī)模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性；因?yàn)閷懽謽强蛻簟髽I(yè)，比較看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件，寫字樓作為企業(yè)聚集辦公的載體，項(xiàng)目本身的規(guī)模決定企業(yè)的聚集程度，重要的是項(xiàng)目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合配套，形成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購(gòu)物中心于一體的大空間。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上是甲級(jí)寫字樓。
三、硬件設(shè)施
寫字樓硬件方面分以下幾個(gè)方面，主要是體現(xiàn)科技與創(chuàng)新。 建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級(jí)地震以上； 辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間； 標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上； 標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/m2以上；
供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；
空調(diào)系統(tǒng)：國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上。
電梯：國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸·臺(tái),候梯時(shí)間不超過30秒鐘 停車位：每60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理。 供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)； 智能化系統(tǒng)：達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；
辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽； 通信（CA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。
樓宇（BA）：主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制； 消防（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置； 保安（SA）：保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更；
四、裝飾裝修
外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。
大堂：有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料
電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套； 走廊：高級(jí)帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；
衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度，高級(jí)瓷磚或石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求；
辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面；
生態(tài)空間：一個(gè)高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi)部景觀。
五、商業(yè)配套
甲級(jí)寫字樓應(yīng)該有齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施，如職工餐廳,同時(shí)配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳,還有能夠提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心,多功能廳/會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場(chǎng)、快遞服務(wù)等；總之，一個(gè)稱得上甲級(jí)寫字樓的物業(yè)，其自身配套和周邊商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)能夠滿足入住企業(yè)日常辦公和生活的基本需求。
六、軟性服務(wù)
寫字樓軟性服務(wù)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是高效全面的物業(yè)管理，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，也是常規(guī)物業(yè)管理之外的增值服務(wù)部分。比如，將洗衣、送餐等酒店式服務(wù)，電話/衛(wèi)星會(huì)議、商務(wù)活動(dòng)策劃、會(huì)議/會(huì)展服務(wù)、貴賓接送服務(wù)等。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)供應(yīng)，節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面提供細(xì)微周到的服務(wù)。
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